西安专业市场不断外迁 华南城或将迎来新机遇

　　西安华南城——这座定位西部规模最大、商品种类最多、服务功能最全的工业原辅料及商品集散中心和综合性物流中心，可能将“告别”母公司华南城控股有限公司(华南城，01668.HK)。

　　华南城拟出售西安华南城股权

　　西安华南城将要“告别”母公司华南城。

　　近日，华南城公告称，拟通过公开招标方式出售西安华南城有限公司(简称“西安华南城”)30.6472%股权(若西安华南城大股东没有支付未注资额15亿元，则可调整至38.6988%)。

　　招标公告在华南城网站刊载，起止时间为2月1日17点至2月6日17点。公告提到，如果没有合格投标者，可能考虑延长招标程序的届满日期。

　　对于接手方，华南城提出了四点要求：一是意向受让方应当为在中国境内或境外依法设立并合法存续的企业法人，或具有完全民事行为能力的自然人，本项目不接受联合体受让。

　　二是意向受让方应当具有良好的信用和充分的资金实力。

　　三是意向受让方应具备与西安华南城相同或类似项目的运营经验。

　　四是应当能够为西安华南城项目导入相关资源，以促进西安华南城全面、协调、可持续发展。

　　由此来看，要接手西安华南城不仅需要是单一实力达标的资本方，还应具备类似操盘经验，能够导入资源保证西安华南城项目的后续运营。

　　西安华南城成立于2009年11月，注册资本32.63亿元，旗下项目已投入运营。企查查显示，西安华南城大股东为深圳市深基壹号产业园区投资运营有限公司，持股69.3528%。在香港上市的华南城则通过华南城集团持股30.6472%。

　　2月7日下午，记者联系华南城，一位工作人员表示，有关西安华南城股权挂牌事项暂定到2月19日，有新进展会发布公告。

　　落地十多年

　　西安华南城商户入驻冷热不均

　　华南城是国内知名大型综合物流及交易中心开发商和运营商，由民生集团、京晖国际、香港佳宁娜集团、建业五金塑胶厂、力嘉国际集团在2002年创办，2009年在香港上市。

　　在华南城官网，有这样的文字描述：“每座华南城的建成都将为当地城市贡献巨大税收，增加数万人以上的创业机会，将解决几十万人的就业，提升周边的投资环境。每到一处，都将分散的专业市场进行集中整合，降低交易成本，提升城市商贸水平和现代服务业竞争力。”

　　凭借深圳华南城的成功，华南城将业务扩展至全国多个城市，如南昌、西安、南宁、郑州、哈尔滨和合肥等，每一处项目都以宏大体量而著称。

　　位于西安国际港务区的西安华南城项目，前期计划投资超200亿元，定位西部规模最大、商品种类最多、服务功能最全的工业原辅料及商品集散中心和综合性物流中心。项目商品交易中心涉及经营业态包括：五金机电、窗帘布艺、纺织服装、皮革皮草、汽摩汽配、家居建材、1668新时代广场、奥特莱斯、跨境电商、中亚与东盟产品展示中心等。

　　落地十多年，西安华南城项目经营现状如何?西安华南城官微去年11月曾称：“目前入驻园区的商户已高达7000余户”。

　　2月8日下午，记者来到西安华南城，在A区看到，园区内入住率较高，商户主要经营电子、五金、化工、机电、建材装饰等业态。因临近春节，多数店面已歇业放假。一家尚未打烊的商家介绍，前两年北辰附近几个机电建材市场拆了，这里承接了搬迁过来的经营户，如今位置好的店面基本都租出去了。

　　除了综合商贸物流及商品交易中心，西安华南城还配置商业配套及住宅等。不过，在承载商业配套的2号交易广场——华盛奥特莱斯则是另一番景象。虽然这里集中服饰业态，面向大众消费者未受春节放假影响，但除了一层入驻品牌较多，商场二层以上均有店铺空置。有商户反映，疫情期间不少品牌闭店，新开张的店面有些是去年重新招商的。

　　据华南城披露，截至2023年9月30日，西安华南城未经审核综合资产总值的账面值约为89.54亿元。就经营业绩而言，截至2022年3月31日，西安华南城年度税后净利润6.5亿元。不过，截至2023年3月31日，西安华南城年度税后亏损约1.44亿元。

　　国资大股东曾溢价接手西安华南城控股权

　　这并非华南城首次出售西安华南城股权。

　　2022年12月18日，华南城宣布将以50亿元转让西安华南城约69.35%股权，买家是特区建发下属子公司。由此，西安华南城从华南城全资附属公司变成了联营企业。

　　值得一提的是，当时西安华南城100%股权的认购前评估价值约22.1亿元，相关交易方基于公平磋商，对于69.35%股权认购定价为50亿元。其中，约22.63亿元将注入西安华南城注册资本，剩余约27.37亿元将作为溢价注入资本公积金。

　　公司整体估值约22.1亿元，近七成股权却卖出50亿元，如此溢价除了交易本身对开发或业绩要求的潜在认沽期权(相当于“对赌”)，也与交易双方关联背景有关。

　　特区建发是2011年成立的深圳市属国有企业。2022年5月，特区建发有条件认购华南城新股，进而成为华南城第一大股东。

　　在这之后，特区建发多次出手纾困华南城，包括入股资金、收购资产、信用背书、协助美元债展期等举措。

　　接手西安华南城控股权只是其一。此外，2022年7月，特区建发与票据受托人花旗国际签订“维好协议”，为华南城成功争取多数投资人同意，实现首次美元债展期。同年11月，特区建发与华南城签约全面协同合作，盘活首批南昌、郑州、南宁项目，并通过下属公司牵头发起设立总规模约110亿港元的股权投资基金。2023年3月，在特区建发协助下，华南城还与11家银行签署约60亿港元、年利率4.7%的流动资金银团贷款合同。

　　然而，引入深圳国资一年多后，华南城未走出业绩下滑及“缺钱”困境。

　　2023年中期业绩公告显示，截至2023年9月30日止的前六个月，华南城实现持续经营业务收入25.16亿港元，同比下降12.56%。母公司拥有人应占亏损约6.21亿港元，同比由盈转亏。

　　截至2023年9月30日，华南城有息负债即期部分为143.087亿港元，而集团现金及现金等价物为13.062亿港元。在这份中期业绩公告里，华南城表示，鉴于现行房地产市场放缓，加上资本市场情绪尚未恢复，本集团可能需要比预期更长的时间来变现其物业出售现金及(或)获得外部融资资金以履行其贷款偿还义务。

　　对于出售西安华南城，华南城表示，受国内房地产行业运营环境影响，本集团已遇到并预计将继续面临重大资金流动和现金流紧张问题。潜在出售事项将产生现金流，有助缓解本集团的资金流动和现金流紧张问题。

　　华南城还要出售“第一亚太”物业公司股权

　　除了西安华南城股权，华南城还在春节前挂牌了深圳第一亚太物业管理有限公司(简称“第一亚太”)50%股权，起止时间从2月5日17点至2月19日17点。

　　第一亚太成立于2003年12月，注册资本5000万元，业务辐射深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆、广安、河源等地。

　　这家物业公司是华南城园区的物业服务提供方。从一定程度上说，华南城此次在西安等于是将项目及物业公司股权“打包”出售。

　　从股权关系来看，特区建发2022年12月入股了第一亚太50%的股权，所以华南城在第一亚太的间接持股份额为50%。

　　对于出售原因，华南城则给出了与西安华南城相同解释，并表示“所得款项净额将用作偿还贷款及本集团的一般营运资金”。

　　这反映出华南城当前对于现金强烈的现实需求。

　　2月9日晚，华南城公告称，2022年以来采取了各种积极措施，并成功将境外美元债进行了几次展期。但公司经营及资金状况未能及时改善，因此，预期不会就2024年10月票据于2024年2月9日到期的强制赎回款项进行支付，这将导致2024年10月票据发生违约事件;“我们亦预期将不会就2024年4月票据于2024年2月12日到期的一笔利息进行支付，倘未能在3月13日前支付该利息，将导致2024年4月票据发生违约事件。因此，可能触发其他债务项下的违约事件，进而导致我们无法履行未偿还债务项下的付款义务，从而对我们的业务、经营及财务状况造成重大不利影响，包括可能导致破产或其他形式的重组。”

　　同时，华南城偿债进展还事关国资大股东所提供的支援。华南城早前公告曾提到，“集团债务发生违约事件将严重影响特区建发为本集团提供支援，以使其偿还未偿债务，并就进一步提供支援构成一个难以克服的障碍。”

　　西安专业市场外迁机会下

　　华南城能否把握住?

　　对于华南城而言，眼下首要厘清的是，谁来接手西安华南城、第一亚太等股权。

　　资深商业地产观察人士、西安碑林区特色街区建设发展有限公司执行董事夏强表示，当前房地产业正处于低谷，一些公司外债偿还压力高企，加上未完工预售项目资金缺口，行业内现金流宽裕并有强烈意愿斥资收购的实力房企不多。当然，决定华南城股权出售的关键将是资产实际价值，比如西安华南城涉及的已完工项目、待开发土地规模等。

　　不过，在外界眼中，西安华南城仍属不错资产，这是因项目体量庞大、开发周期漫长，早年储备的土地成本或相对较低。同时，西安商贸格局变化也带来市场机遇。

　　记者注意到，西安三环内曾分片形成多个专业市场。例如，玉祥门外的汽配市场、太华路沿线的家居建材市场、朱宏路周边的机电市场、等驾坡区域的建材市场等。

　　后来在城市外延式发展下，有的市场拆除或外迁，还有的正待“退城进郊”。

　　《西安都市圈发展规划》提到：“西安要有序疏解中心城区一般性制造业、区域性专业市场和物流基地等功能与设施，来推动西安中心城区瘦身健体。”此外，西安公布的《关于印发“十四五”生态环境保护规划的通知》提出：“按照产业发展规划，到2025年，三环内及周边重点区域的建材批发市场、物流中心全部迁出，配套绿色物流转运中心投运。”

　　近年来，西安已实施了东北区域多个机电市场拆迁。

　　三环外的西安华南城，作为商户承接市场之一，已成为受益者。

　　当然，对于许多专业市场商户而言，一方面考虑“如何搬”，另一方面则关心未来生意如何“发展”。

　　“虽然一些旧市场拆迁会给新市场带来机会，但搬到哪里，商户也是有选择权的。搬迁后的成本、租金、市场运营、市场影响力等都会影响商户的选择。”夏强认为，对于华南城这样的商贸物流地产商而言，如何赢得市场青睐，将对经营管理形成考验。华商报记者 查京京